普洛斯资产联席总裁赵明琪
在2024年（第21次）物流园区工作年会暨国家物流枢纽建设联合推进会的演讲
普洛斯基于自身在中国市场投资的需求，对国内40个大型城市的市场化物流园区的供给和需求进行了监控，获得了近20年的供求数据，成为我们在国内的投资布局的重要依据和基础。借此机会，我也想分享一下我们最近对市场的观察。
基于普洛斯伴随中国经济成长走过的21年，我们从实践中总结出仓储物流行业的三类主要服务对象，也就是今天中国经济最重要的组成部分：第一是生产型供应链，与生产制造型企业配合，围绕上下游产业链、中间产品和产成品之间整个的物流关系进行服务；第二是生活型供应链，这一部分和我们14亿人口日常的衣食住行息息相关，2008年之后中国电商和快递行业的高速发展带来了新的物流矩阵，而这个新的物流矩阵为物流基本需求提供了很大的支撑；第三是进出口贸易供应链，传统需求分布主要在港口、空港、陆港、铁路港和集装箱港口等，近几年衍生出一个新需求，就是跨境电商，尤其是在华南地区，跨境电商的整合仓如今成为了大湾区最主要的增量组成部分。
在2020年到2022年之间，市场整个的供求关系是平衡的，这个平衡一定程度上造成了对市场判断的误区。疫情期间由于管控政策，很多城市物流交通线路不畅通，绝大多数的企业都要求额外配货、增加库存以维持生产不间断、日常生活消费不断供，加之那几年很多建筑工地竣工延迟，产生了一部分新增需求，这一部分新增需求和额外库存在2022年到2023年间就消失了。建设速度恢复之后，从2023年开始，市场上的供应比前几年有所增加，尽管增速有所减缓，增长率从2021年的约20%左右降至了2023年的10%左右，但是新增供给还是较为可观，2024年新交付的供给量在1700到1800万平方米，而2024年上半年市场净吸纳量只有420万平方米，新增的量远超过市场净增的吸纳量，对市场的租金、运营成本都造成了新的压力。
从高端仓的占比渗透率来看，2023年4.2亿平方米的投资市场化、租赁和经营的总仓储面积中，标准较高的仓库面积占比渗透率在30%左右，也就是说至少有70%是可以有机会做整合、更新和调整的。
从租金来看，2019年到2023年间，监测的40个城市的平均租金有较大降幅，但出租净使用面积一值，2023年相比2019年增长了86%，说明整个市场有极大的增量需求，只是增量需求的增长比不上供给量的增长，存在短期结构性的压力和结构性的矛盾。
除了开发建设之外，收并购也是普洛斯非常重要的投资方向之一。从2023年到2024年，市场上推动再售资产包的数量是上升的，这个是各种原因造成的：一是集团公司、母公司有资金压力或是流动性问题；二是部分外资基金到了退出期，需要做相应的处置；三是小品牌在融资环节出现问题。各大城市的资本化是上升的，资本化趋势与银行目前线下贷款利率的降息呈反向发展，因此市场上物流资产的估值开始回归理性，去掉了很多泡沫，这个时间点带来了新的并购机会，并购的价格有可能比自己投资建设开发要更划算，且并购可以大大缩短建设期。
从普洛斯的监控来说，我总结了三个比较重要的客户需求的迭代：一是本土化趋势的加剧，本土化的趋势加剧进一步带动了仓库需求的进一步下沉。跨国企业的数量也在不断增加，但更多的数量增长来自于本土企业，相应地，普洛斯也扩展了更多的本土客户。同时，本土企业的发展质量在提升，成长速度非常快，单个客户租金收入不断提升，说明本土化的客户在做新一轮规划和新一轮的发展，对于新的高标仓、仓网规范和建设的需求在上升。
二是客户数量显著增加，中小客户正逐步成长为租赁主力。过去市场玩家可能更关注头部客户，但目前我们发现腰部客户正在崛起，这些客户都非常有实力，很多都是非常有名的企业。
三是客户降本增效诉求上升。降本增效不是对租金、采购成本、服务成本进一步的压缩，而是企业进行的资本化投入，大量技术变革和研发带来新的整合趋势正在加剧。例如，一家快递企业的分拨中心在2023年以前是单层次的，每天可分拣50万单，现在从单层加建为三层，租赁面积没有任何变化，分拣速度增至每日分拣200万单，意味着每一个快递单件都在仓储成本上减少了75%。如今企业在大力做研发、变革来达成降本增效，更多是通过提效来降本，而不是简单降低单位采购价格，我们也希望这成为未来主流的发展趋势。
仓库到底是什么？仓库到底为什么服务？在普洛斯看来，所有在这里工作人群的生活配套将成为整个未来基地最主要的基调。今天的仓储不单单指四面墙的一个存储空间，而是头部企业、品牌企业要求的智能仓库。随着越来越多的大型的AS/RS的机器人投入来提高分捡效率，2B和2C仓整合仓的需求，使得仓库作业变得越来越复杂，操作流程对工人的技术要求非常高，在这种情况下怎样能够降低人力成本、提高自动化的效率，越来越多的品牌提出要为员工提供更好的生活配套，这也将逐渐成为未来的主流需求。同时，更多中国企业为了参与国际竞争、参与跨境业务，提出了对新能源设施和零碳化运营的要求，这也是未来高标准园区的必备要素。
总结来说，第一，小而散的仓库整合升级成为必然。这一整合升级伴随着自动化和智慧化管理的投入，客户对于关键供应链节点投资是增加的。例如苏州一座定制仓，仓储面积14万平米，全自动化的设备投入达到了1亿欧元，也就是说在这个领域里，由于产生了新的竞争的需求、新的市场需求，客户对于供应链节点投入有增有减。
第二，随着物流基地的产品不断升级、客户企业自动化的投入以及作业流程的变革，仓库的建设形态、建筑规格也发生改变，自动化应用成为必然。
第三，不管是作为物流园的投资和经营方，还是客户在物流园区内所有的作业过程，其实都在通过数字化方案赋能底层资产，通过数字化进行赋能从而实现业态创新和资产增值成为了必然趋势。
第四，ESG需求将成为未来标准的主流。在欧洲，仓库如果符合绿色建筑的ESG标准，无论租金还是估值都比未达到的要高至少15%。今天中国追赶的步伐非常快，未来，将可持续发展融入基础设施的设计与运营将会成为主流和标配。
来源：中物联物流园区专委会
